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抵押房子来养老,你能接受吗?
养老模式实验记之以房养老调查
作者:贾振铎 日期:2018-06-03 出处:生活晨报


    年轻的时候,“勒紧裤腰带”买房;年老了,再把房子抵押给银行或专业机构,每月从中领取一笔“养老金”安度晚年……这种养老方式,您觉得能接受吗?
背景
以房养老试点本月底“到期”
    老年人住房反向抵押养老保险(俗称的以房养老)是一种将住房抵押与终身养老年金保险相结合的创新型商业养老保险业务,即拥有房屋完全产权的老年人,将其房产抵押给保险公司,继续拥有房屋占有、使用、收益和经抵押权人同意的处分权,并按照约定条件领取养老金直至身故;老年人身故后,保险公司获得抵押房产处分权,处分所得将优先用于偿付养老保险相关费用。
    2014年6月23日,中国保监会发布《关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见》,决定从当年7月1日起,在北京、上海、广州和武汉四地开展为期两年的“住房反向抵押养老保险”试点,试点期限为2014年7月1日起至2016年6月30日。标志着《国务院关于加快发展养老服务业的若干意见》提出的开展老年人住房反向抵押养老保险试点工作正式启动。
    2016年,中国保监会发布《中国保监会关于延长老年人住房反向抵押养老保险试点期间并扩大试点范围的通知》,将老年人住房反向抵押养老保险试点期间延长至 2018年 6月 30日,并将试点范围扩大至各直辖市、省会城市(自治区首府)、计划单列市,以及江苏省、浙江省、山东省、广东省的部分地级市。
    按照此规划,太原市列入“以房养老”试点。试点即将“到期”,作为试点城市之一,太原市以房养老发展现状如何呢?
    记者了解到,目前全国只有幸福人寿保险股份有限公司(以下简称幸福人寿)一家保险公司在开展此项业务,推出了名为“幸福房来宝”的相关产品。记者采访了幸福人寿山西分公司相关负责人,得知太原目前还没有确定的以房养老实例。
调查
观念限制?条件限制?
    下定决心很难
    据介绍,截至日前,幸福人寿在全国承保的以房养老者共85户121人,太原市尚无人参保。
    记者在太原街头随机采访了10位老人,有9位老人表示不会使用以房养老这种方式。只有一名老人表示,因独生女几年前远嫁德国,不会回来继承房产,会考虑以后以房养老。
    采访中,这位老人问记者,目前她和老伴居住的房屋是上世纪九十年代单位集资建设的职工宿舍,这样的房子能否参与反向抵押?
    记者了解到,根据相关规定,参与以房养老的老年人,对其居住的房屋必须拥有完全的产权,对于单位分的房子,如果产权还归集体所有,是不能用来以房养老的。
    对此,幸福人寿山西分公司相关负责人表示,公司此前并没有对此项业务进行大规模宣传,因此很多太原老人可能根本不知道此项保险的存在。而且,以房养老这种模式,限制条件比较多,只有老年父母与子女分开居住,该模式才有可能顺利运作。否则,老人亡故后,子女便无处可居。符合条件的最有可能是独居、孤寡老人,或膝下无子女、子女定居国外的老人,这些老人不存在继承等问题。
    在“但存方寸地,留与子孙耕”的传统观念下,房产寄托了中国家庭太多情感,多数人过不了“观念坎”。有人认为,在传统观念限制下,以房养老不可能成为一种主流的养老方式。
咨询
    房价波动养老金会受影响吗
    除受传统观念的影响,房屋价格也是老人们对住房反向抵押养老保险产生质疑的重要因素。
    63岁的退休教师王开顺说:“将住房抵押后,如果房价上涨,还按原来的价格给养老金是不算有点不公平?反过来说,如果房价下跌,金融机构也要面临风险。此外,如果按当地房价走的话,同样的面积北京一套房屋的价格是好几百万,太原可能是几十万,要到了县里可能更少,老人们领的养老金也不一样,是不是不太公平?”
    对此,负责人表示,幸福人寿会承担房屋下跌风险和长寿给付风险,在投保后老年人即可终身领取固定养老金,不受房价下跌的影响。至于房屋价格,目前只能参照当地房价进行评估,因此老人身居城市或城郊,尤其是欣欣向荣、经济快速增长的城市或城郊,住房的价值很高,且在不断增值之中,住房的变现转让也较为容易,适合房屋反向抵押贷款养老。但如果住房地处农村,或经济发展缓慢,增值幅度不大的不发达地区,因价值低、不易变现等,将很难适用这一模式。
    作为一种养老产品,住房反向抵押养老保险是一个创新型小众业务,满足老年人居家养老+提高养老收入+终身领取三大诉求。幸福人寿山西分公司相关负责人表示,这个业务主要是针对特定老年群体,不能沿用传统标准,简单地以数量论成败,只要它满足了一部分老人的需求,为老年人增加了养老选择,哪怕只有一单业务,也算是成功。目前,公司正在积极进行市场调研,探索在太原以及山西省更多地区开展相关业务试点工作,不久的将来,相关保险产品就会与山西老人见面。
■链接
以房养老的账该咋算?
    幸福人寿山西分公司工作人员向记者演示了北京市70岁的张叔叔和68岁的王阿姨参加以房养老的确定过程:
    根据张叔叔亲自选择的某房地产评估有限责任公司的评估结果,张叔叔的房子目前市价约为305万元,有效保险价值约为274.5万元 (305×0.9=274.5万元,乘以0.9主要考虑房屋未来变现过程中的各项成本)。
    由于是夫妻共同投保,张叔叔和王阿姨的份额分别为50%,也就是每人的有效保险价值为137.25万元。对照费率表,张叔叔今年70岁,对应该年龄,每百万元对应月度基本养老保险金额为3734元 (由于预计房屋在未来变现,在确定月度基本养老保险金额时,在有效保险价值基础上幸福人寿考虑了房产的增值因素),即张叔叔每月应领取养老金总数为 3734×1.373=5126.78元。同理,王阿姨今年68岁,对应该年龄,每百万元对应月度基本养老保险金额为2899元,即王阿姨每月应领取养老金 总 数 为 2899×1.373=3980.33元。张叔叔和王阿姨夫妻二人每月可共同领取基本养老金9107.11元。
晨报记者贾振铎

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